岐阜市の児玉将治税理士事務所がお伝えする不動産による相続税対策です。

不動産による相続税対策

不動産による相続税対策


相続税対策を行う上で重要となるのは、相続財産にかかる課税部分を減らす事、つまり、相続財産の評価額を下げることがです。また、相続財産の評価方法の特性上、現金で相続するよりも不動産で相続した方が相続税が安くなる特徴を持っています。
更に一定条件に該当する土地について、小規模宅地等の特例の適用により最大80%評価額を減額することができますので、今回は不動産による相続税対策について解説していきます。

目次
  • 現金と不動産の評価方法
  • 不動産の節税効果
  • 小規模宅地等の特例の活用
  • 小規模宅地等の特例適用の手続き
  • まとめ

現金と不動産の評価方法


現金の評価
現金の残高がそのまま評価額となります。

家屋(建物)の評価

固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
建築途中の家屋の場合は、費用原価×70%が固定資産税評価額となります。
費用原価とはざっくり言うと総工事費用に進歩率をかけた価格です。

土地の評価
路線価方式又は倍率方式により評価額を算出します。

路線価方式とは
国税庁が公表する路線価が定められている地域については路線価方式により土地を評価します。
細かな補正はあるものの、基本的な計算方法は次のようになります。

(路線価)×(奥行価格補正率)×(面積)

路線価方式の計算方法

(国税庁HPより)


倍率方式とは
路線価が定められていない地域については倍率方式により土地を評価します。
計算方法は次のようになります。

(固定資産税評価額)×(倍率)

固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づき市町村が土地・不動産に対し算定した評価額で、市町村等で確認できます。
路線価及び倍率は路線価図・評価倍率表から確認できます。


不動産の節税効果


現預金は時価で評価されるのに対し、土地や家屋などの不動産は換金性に乏しいため時価よりも低く評価される傾向にあります。
例えば100万円の現金は時価100万円ですし、相続税評価額も100万円となります。
それに対して土地や建物などはおおよそ時価の7割くらいの評価になるように設定されいます。
つまり、時価1,000万円の土地は約700万円ほどの相続税評価額となります。
(注)これは一例であり必ずそうなるという意味ではありません。

また、アパート経営のように建物を賃貸している場合、建物も土地もそれぞれ3割の評価減となります。
これにより、例えば時価1,000万円の建物を賃貸している場合は、固定資産税評価額が700万円となり、そこから30%減額できるため700万×(1-30%)=490万円の相続税評価額となります。
(注)これは一例であり必ずそうなるという意味ではありません。

このように時価と相続税評価額の差額を利用することにより節税を行うことができるのです。


小規模宅地等の特例の活用



被相続人の事業用・居住用の宅地については、一定の条件を満たす事で宅地評価額を50%又は80%減額することが可能になります。
この特例は、遺族の生活に支障が起こる事を防ぐために設けられています。
大きな減額を得られますが、その条件はとても複雑となっているので、しっかりと確認しておく必要があります。

小規模宅地等の特例

(国税庁HPより)


特定事業用宅地等
特定事業用宅地等に該当する場合は、その宅地等のうち400uまでの部分は80%評価が減額されます。

特定事業用宅地等の条件
被相続人と同一生計の親族により事業(賃貸以外)をしていた宅地で、事業継続要件及び保有継続要件を満たすもの。

・事業継続要件
被相続人の事業を申告期限までに引き継ぎ、その事業を申告期限まで継続すること等
・保有継続要件
対象となる宅地等を申告期限まで保有していること

特定居住用宅地等
特定居住用宅地等に該当する場合は、その宅地等のうち330uまでの部分は80%評価が減額されます。

特定居住用宅地等の条件
  • 被相続人の居住用に利用されていた宅地
  • 被相続人と同一生計の親族が事業・居住用に利用している宅地(二世住宅も適用の対象)
  • 上記条件の宅地に、建物があること
  • 居住用宅地の減額上限は330uまで(宅地は330u以上でも可)
上記の条件を満たしたうえで、状況に応じて次の条件を満たす必要があります。

特定居住用宅地等(小規模宅地等)の特例の適用条件

居住条件:相続開始の時から相続税の申告期限までその家屋に居住していること
所有条件:その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること

特定同族会社事業用宅地等
特定同族会社宅地等に該当する場合は、その宅地等のうち400uまでの部分は80%評価が減額されます。

特定同族会社事業用宅地等の条件
被相続人や被相続人の親族により業務を行われている(50%超所有)法人の事業(貸付事業を除きます)に供されていた宅地で以下の要件を満たすもの。

・賃貸借要件
法人に対し相当な対価で、対象となる宅地等を賃貸していること
・法人役員要件
対象となる宅地等を取得した親族が、申告期限に法人の役員であること
・保有継続要件
対象となる宅地等を申告期限まで保有すること

貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等に該当する場合は、その宅地等のうち200uまでの部分は50%評価が減額されます。


小規模宅地等の特例適用の手続き


小規模宅地等の特例は、減額できる面積の制限はあるものの地価の高い地域では大幅な減額が期待できます。
この特例の適用を受ける場合には、相続税の申告手続きが必要となり、その際に次の書類を必要に応じて添付する必要があります。
  • 減額金額に関する明細書
  • 遺言書のコピー又は遺産分割協議書
  • 被相続人の住民票(除票)の写し
  • 被相続人の死亡時の戸籍謄本
  • 相続人全員の印鑑証明と戸籍謄本
  • 物件を取得する相続人の住民票
  • 対象物件の固定資産評価証明書
  • 不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 法人の定款の写し及び法人の発行済株式の総数又は出資の総額等

まとめ

不動産の相続税評価額の計算においては時価よりも低く評価される傾向にあるため、同じ時価であるならば現預金で相続するよりも相続税は安くなります。
そのうえ小規模宅地等の特例が適用される場合は更に最大8割の評価減となるためとても大きな節税効果があります。

相続税の節税対策において小規模宅地等の特例は基本中の基本でありとても大切な制度なのですが、適用要件が複雑であったり、宅地が複数ある場合はどの宅地を選択する方が節税になるのかなど難しい判断も必要となりますので、実際の対策又は申告等においては専門家へご相談されることをおすすめします。

(最終更新年月日:2017年3月1日)

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